martes, 30 de julio de 2019

ESTAFA INMOBILIARIA EN LIMA--CASO 1

DENUNCIAN A INMOBILIARIA POR ESTAFA

Cuidado con las estafas inmobiliarias

Antes de adquirir una vivienda, revisa los antecedentes de la empresa vendedora. Indecopi reporta infracciones en su portal Mira a quién le compras.

Fueron 144 empresas las sancionadas por Indecopi en los últimos dos años. (USI)
Fueron 144 empresas las sancionadas por Indecopi en los últimos dos años. (USI)
Redacción PERÚ21
REDACCIÓN PERÚ21
El sueño de la casa propia se puede convertir en una pesadilla si no se toman las precauciones necesarias al momento de comprar una vivienda. Demoras en la entrega, defectos en la construcción o recibir un área menor a la ofrecida son las principales quejas que reportan los usuarios.
Para evitar estos inconvenientes un primer paso será revisar los antecedentes de la inmobiliaria o la constructora a cargo del proyecto. Este año el Indecopi implementó el portal Mira a quién le comprasdonde se publican los nombres de las empresas sancionadas por infringir el Código del Consumidor.
RECLAME SUS DERECHOSLa directora de la Autoridad de Protección del Consumidor de Indecopi, Anahí Chávez, sugirió a los usuarios que acudan a esta entidad si sienten que una empresa no ha cumplido con alguna de las condiciones del contrato.
Además de sanciones, Indecopi impone medidas correctivas. "Por ejemplo, si hay demora en la entrega, se ordena a la empresa cubrir los gastos extras en los que está incurriendo el consumidor. O si el metraje no es el ofrecido, se ordena devolver al consumidor el monto extra pagado", anotó.

DEUDA HIPOTECARIA DE PAREJA QUE DESEA DIVORCIO

¿Qué pasa con la deuda hipotecaria de una pareja si deciden divorciarse?

Tu Dinero. Si la pareja está casada bajo la sociedad de gananciales, ambos son responsables de la deuda. Ninguna de las partes puede vender el inmueble sin consentimiento expreso del otro cónyuge. 

¿Qué pasa con la deuda hipotecaria de una pareja si deciden divorciarse?
Un divorcio nunca es fácil y la situación se puede complicar más cuando de por medio hay bienes comunes, como una casa.
Un divorcio nunca es fácil y la situación se puede complicar más cuando de por medio hay bienes comunes, como una casa, o peor aún, si dicho inmueble no está completamente pagado.
Si una pareja está casada bajo el régimen de sociedad de gananciales y solicita un crédito hipotecario, ambos son responsables de la deuda, señala Marybell Jara Cheffer, abogada civil del Estudio Linares Abogados.
Y es que, este régimen supone que todos aquellos bienes adquiridos a partir de la unión, así como las deudas que se contraen en provecho de la familia, serán parte de un patrimonio común, explica.
Cabe señalar que al momento de contraer matrimonio, si los cónyuges no expresan su deseo de realizar separación patrimonial, entonces la ley asume que han optado por el régimen de sociedad de gananciales.
Hipoteca 
En el caso que dicho matrimonio decida separarse y mantiene cuotas pendientes de pago pues tendrán que pagar con la masa que forma parte de la sociedad de gananciales, indica Jara.
Si este monto no alcanza, entonces van a tener que pagar con sus bienes individuales, advierte.
La abogada destaca, que si bien el divorcio es una etapa difícil, para evitarse mayores conflictos, las partes son libres de negociar y llegar a un acuerdo sobre este bien.
Si uno de ellos quiere quedarse con la casa y llegan a un acuerdo, se tiene que firmar un documento donde quede expresamente señalado cuales son las reglas o los procedimientos a seguir y quién va a quedarse con el o los inmuebles y quién va a realizar los pagos, anota. 
¿Y si ambos quieren el inmueble? Al final, se tendrá que liquidar el bien y distribuir el dinero en partes iguales, advierte.
Venta
Al estar casados bajo la sociedad de gananciales, ninguno de lo cónyuges puede disponer arbitrariamente de los bienes conjuntos, precisa la especialista.
Cualquier tipo de acto de disposición de los bienes, ya sea una venta o hipoteca , siempre va a necesitar la participación de ambos cónyuges para que la operación sea eficaz, señala.


INMOBILIARIA: INDEMNIZACION POR INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO

Incumplimiento de contrato: ¿En qué casos se puede pedir indemnización a la inmobiliaria?

Para que proceda una indemnización por daños y perjuicios se debe acredite con pruebas suficientes, que el incumplimiento del contrato por parte de la inmobiliaria, ha generado un daño que debe ser resarcido, señala el abogado Héctor Campos.

Abogado Campos
Una cláusula resolutoria expresa puede agilizar la resolución de un contrato con una inmobiliaria, apunta Campos.
Uno de los sueños de la mayoría de peruanos es comprar una casa propia. Para ello, muchos deciden recurrir a empresas inmobiliarias que ofrecen facilidades para adquirir un inmueble que se encuentra en etapa de construcción o incluso en planos.
Sin embargo, no son poco frecuentes los casos en que estas empresas incumplen con lo prometido a sus clientes. Solo en el 2017, Indecopi interpuso 502 sanciones a 137 empresas constructoras e inmobiliarias con multas mayores a las 1,671 UIT.
¿Qué puede hacer una persona que ve vulnerado sus derechos por un incumplimiento de este tipo?¿En qué casos puede exigir la resolución del contrato y la entrega del dinero dado en adelanto? ¿Cuándo procede una indemnización?
Héctor Campos, abogado civil del Estudio Linares Abogados, nos da mayores luces sobre la manera en que puede actuar una persona que se ha visto perjudicada por una inmobiliaria.
Incumplimiento
El incumplimiento es aquella situación donde no se ejecutan las obligaciones del contrato de la forma prevista. A grandes rasgos podemos tener tres tipos de incumplimiento.
Cumplimiento parcial. Es aquel que se produce cuando no es ejecutada la prestación de forma íntegra. Si por ejemplo, un departamento debía tener cierto tipo de dimensiones y no cumple con las dimensiones estipuladas contractualmente, estamos bajo un incumplimiento parcial.
Incumplimiento defectuoso. En este caso no estaremos frente a un defecto cuantitativo del contrato, como en el primer caso, sino bajo un defecto cualitativo. Cuando, por ejemplo, el departamento no cumple con las especificaciones técnicas que el vendedor se comprometió a realizar a favor del comprador.
Incumplimiento tardío. Este se presenta cuando el contrato no se cumple en el plazo pactado. Ya no es un tema de cantidad ni calidad sino de temporalidad.
En cualquiera de estos tres escenarios, estaremos bajo incumplimiento del contrato que puede llevar a la resolución del mismo e incluso al pago de una indemnización.
¿Qué hacer?
Si la persona afectada no quiere continuar con el contrato, entonces puede pedir la resolución del mismo a través de tres vías.
La primera es una vía general que busca la resolución del contrato pero quien ordena esa resolución es un tercero, un juez o un árbitro, según sea la estipulado en el contrato, menciona Campos. En esta primera vía se inicia un proceso judicial o arbitral en el cual, se resuelve el contrato.
La segunda forma es más rápida y depende de si en el contrato se ha establecido lo que se denomina una cláusula resolutoria expresa. Una cláusula expresa es aquella en la cual las partes se han puesto de acuerdo en cuales son las obligaciones contractuales cuyo incumplimiento determinan automáticamente que se deje sin efecto el contrato, explica el abogado. ¿Cómo funciona esto? En este caso, la parte perjudicada por el incumplimiento envía una carta notarial en la cual señala la obligación del contrato que se ha incumplido e indica a continuación, que el contrato se deja sin efecto. No tiene que recurrir a un juez ni a un árbitro, anota.
La tercera vía es la resolución extrajudicial. En este caso, no se tiene que recurrir al juez ni tampoco es necesario que en contrato se haya estipulado una cláusula expresa. La parte perjudicada va a enviar una carta notarial en la que se da un plazo, que como mínimo dice la ley, tiene que ser 15 días, dentro del cual se permita a la otra parte cumplir. Si venciera ese plazo y la otra parte no cumple, entonces recién en ese momento se procederá a la resolución del contrato, precisa Campos.
Recuperar la inversión
Otro de los dolores de cabeza a los que se enfrentan las personas que deciden dar por finalizado el contrato que subscribieron con una inmobiliaria es cómo recuperar el adelanto de dinero que han realizado a favor de la empresa.
La premisa de la que se debe partir para ver si cabe o no ladevolución de parte del precio pactado es que se haya resuelto el contrato, aclara el abogado.
Resuelto un contrato, las prestaciones que se hayan ejecutado, es decir, las obligaciones que se hayan cumplido por alguna de las partes, tienen que restituirse y eso es una consecuencia natural de la resolución del contrato, indica.
Si hubo un adelanto de la cuota del precio, lo que corresponde, si es que ya no se va a entregar el inmueble, es que se me devuelva precisamente, aquella parte del precio que yo he entregado en adelanto, enfatiza.
El abogado recomienda, en primer lugar, realizar una comunicación formal a la otra parte, en la cual se comunique cual era la obligación que se ha incumplido y por la que se está resolviendo el contrato, además, precisar que se tiene que devolver. Si eso no procede, se debe realizar una solicitud de conciliación en la cual se comunique la resolución y la decisión que se devuelva el adelanto realizado, señala.
Campos puntualiza que dicha solicitud es importante para fines judiciales pues uno de los requisitos para realizar la demanda dedevolución de lo pagado, es precisamente que se haya realizado de forma previa una solicitud de conciliación. Esto pensando en que la solución se va a dar por vía judicial.
Si estamos en un contrato entre un proveedor de un servicio y a un consumidor, el conflicto es muy probable que vaya al ámbito administrativo y trate de solucionarse ante Indecopi. "Ahí, no se necesita una conciliación sino que se inicia una reclamación formal contra la constructora o inmobiliaria, para poder discutir a nivel de Indecopi la devolución del precio pagado", precisa el experto.
Indemnización
Si como consecuencia del incumplimiento del contrato, el cliente se ve perjudicado, puede solicitar una indemnización por daños y perjuicios.
La indemnización de daños derivada del incumplimiento del contrato pasa por un factor fundamental, y es que se acredite con pruebas suficientes, que dicho incumplimiento ha generado un daño que debe ser resarcido, explica el abogado del Estudio Linares. Si es que el daño no es probado, pues entonces la indemnización no procederá, advierte.
"Si el incumplimiento ha determinado que yo tenga que alquilar un departamento porque precisamente como no me entregan el departamento a tiempo tengo que realizar estos gastos para tener un lugar donde vivir. Ese monto adicional, sí representa un daño para el comprador que puede derivar en una indemnización que tenga que pagar el vendedor", apunta. 



CONSTRUCTORAS SANCIONADAS POR INDECOPI

Mira el ránking de las constructoras sancionadas por Indecopi

La aplicación permite buscar promotoras e inmobiliarias que dejaron insatisfechos y hasta estafaron a clientes


Mira el ránking de las constructoras sancionadas por Indecopi
Mira el ránking de las constructoras sancionadas por Indecopi
Ayer presentamos una serie de recomendaciones para evitar ser estafado al momento de comprar un departamento. Consejos que tienen que ver con averiguaciones que debemos realizar para estar completamente seguros de nuestra transacción.
Hoy te recordamos una más. Quizá muchos no lo sepan, pero desde hace algún tiempo el Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual (Indecopi) tiene a disposición de los usuarios el servicio “Mira a quién le compras”. Este consiste en una lista seleccionada de las empresas sancionadas, por infringir el Código de Protección y Defensa del Consumidor, así como las multas impuestas.
En esta búsqueda figuran todas las empresas sancionadas por Indecopi, ya sea por incumplimiento de contrato, estafas o insatisfacciones. También se puede acceder al ránking de empresas con más sanciones.
“Mira a quién le compras” es un sistema de búsqueda que no solo concentra a empresas inmobiliarias, sino a cualquier institución o proveedor. Basta con hacer una búsqueda por filtros.
El ránking del rubro construcción e inmobiliario está encabezado por Activos Peruanos S.A.C. con 22 sanciones por 35.40 UIT, Cordova Construcciones S.A.C. con 13 sanciones por 29 UIT y M&H Constructora S.A.C. con 8 sanciones por 13.00 UIT.

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Con 66 años, Humberto Armijo lo perdió prácticamente todo, y ahora vive con uno de sus hijos al suroeste de Lima,  con la esperanza de que algún día recuperará la casa de la que fue despojado. Una persona inescrupulosa se apropió de su hogar con una carta poder falsa. 
Daniel Linares Avilez, socio fundador del Estudio Linares Abogados, nos brindó algunos alcances sobre  las estafas inmobiliarias, que de acuerdo al INEI se han incrementado en los últimos años. “Todo es prevenible, el problema no es que no haya herramientas, el problema es que la gente no previene. Normalmente el estafado ha tenido negligencia en el camino”, explica.
► Bienes futuros: Adquirir un inmueble que aún no está construido suele ser una idea tentadora. Sin embargo, esta es una de las modalidades donde “es más fácil estafar”, según advierte Linares.  “Cuando firmas un bien futuro no recibes un inmueble inscrito, entonces necesitas más información”, afirma.
Para disminuir el riesgo, será necesario obtener la mayor información que se pueda tener del inmueble. Hablamos de planos, la memoria descriptiva, la relación de acabados, la licencia de construcción, la historia del terreno, y datos como quién es el vendedor, qué respaldo tiene la empresa. “Cuando una operación se hace a través de un banco tiene más respaldo”, agrega Linares.
El HR y PU del inmueble, o terreno en caso de bienes futuros, debe estar inscrito en nombre del que le está vendiendo el inmueble. (Foto: Asesorías Perú)
► Doble titulación: En ocasiones, en el Registro de Predios se presentan duplicidades de partidas registrales, es decir, un mismo bien puede estar inscritos a nombre de varias personas.  Para que esto ocurra, indica Linares, se suele acudir a documentos falsos.
 Al respecto, el abogado recomienda que se haga, previamente, una visualización en registros públicos. "Si se trata de un inmueble inscrito es necesario leer la historia registral, tanto de los asientos como de los títulos archivos", plantea.
►Empresas de papel:  “Cogen tu plata y desaparecen”, así describe Linares a este tipo de empresas. Para evitar está modalidad de estafa recomienda que se investigue a la empresa con la que se pretende contratar.  “En registro públicos tienen que ver quienes son sus representantes. Puedes ir a la Sunat, si tu ves que no son nadie sospecha, o pide una garantía que cubrir tu operación”, expresa.
A la par indica que el comprador debe procurar pagar por tramos. Lo peor que podría hacer sería entregar mucho dinero al inicio, ya que incluso si se entablará un juicio y ganará, sería difícil cobrar a alguien que no cuenta con dinero.  “Esa es la estafa, la del tipo que no tiene nada que perder y se lleva tu dinero porque sabe que no lo vas a poder recuperar”, dice.
►Más problemas: Otra modalidad de estafa es la de aprovecharse de la incapacidad de un familiar, entregar edificios que no están regularizados, o inmuebles que no cumplen con las características ofrecidas en el contrato.  “Si tienes una relación de acabados y no cumplen contigo, ya que te cobran 100 por algo que vale 1, ahí estarías entrando en un tema de estafa”, añade.
Para evitar las estafas inmobiliarias, recomienda que se revise minuciosamente el contrato, y que se consulte a Indecopi, Infocorp o la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales para saber el récord de comportamiento de las empresas ante las instituciones financieras, además de tener asesoría de un abogado. "Siempre hay que tomar previsiones", sostiene.
Asimismo, antes de celebrar un contrato, se sugiere que obtenga el Certificado Registral Inmobiliario, un documento emitido por la Sunarp que precisa el nombre de los propietarios del inmueble, las características del mismo, si existen demandas o embargos, entre otros datos