Uno de los sueños de la mayoría de peruanos es comprar una casa propia. Para ello, muchos deciden recurrir a
empresas inmobiliarias que ofrecen facilidades para adquirir un inmueble que se encuentra en etapa de construcción o incluso en planos.
Sin embargo, no son poco frecuentes los casos en que estas empresas incumplen con lo prometido a sus clientes. Solo en el 2017,
Indecopi interpuso 502 sanciones a 137 empresas constructoras e inmobiliarias con multas mayores a las 1,671 UIT.
¿Qué puede hacer una persona que ve vulnerado sus derechos por un incumplimiento de este tipo?¿En qué casos puede exigir la resolución del contrato y la entrega del dinero dado en adelanto? ¿Cuándo procede una indemnización?
Héctor Campos, abogado civil del
Estudio Linares Abogados, nos da mayores luces sobre la manera en que puede actuar una persona que se ha visto perjudicada por una inmobiliaria.
IncumplimientoEl
incumplimiento es aquella situación donde no se ejecutan las obligaciones del contrato de la forma prevista. A grandes rasgos podemos tener tres tipos de incumplimiento.
Cumplimiento parcial. Es aquel que se produce cuando no es ejecutada la prestación de forma íntegra. Si por ejemplo, un departamento debía tener cierto tipo de dimensiones y no cumple con las dimensiones estipuladas contractualmente, estamos bajo un incumplimiento parcial.
Incumplimiento defectuoso. En este caso no estaremos frente a un defecto cuantitativo del contrato, como en el primer caso, sino bajo un defecto cualitativo. Cuando, por ejemplo, el departamento no cumple con las especificaciones técnicas que el vendedor se comprometió a realizar a favor del comprador.
Incumplimiento tardío. Este se presenta cuando el contrato no se cumple en el plazo pactado. Ya no es un tema de cantidad ni calidad sino de temporalidad.
En cualquiera de estos tres escenarios, estaremos bajo incumplimiento del contrato que puede llevar a la resolución del mismo e incluso al pago de una
indemnización.
¿Qué hacer?
Si la persona afectada no quiere continuar con el contrato, entonces puede pedir la resolución del mismo a través de tres vías.
La primera es una vía general que busca la resolución del contrato pero quien ordena esa resolución es un tercero, un juez o un árbitro, según sea la estipulado en el contrato, menciona Campos. En esta primera vía se inicia un proceso judicial o arbitral en el cual, se resuelve el contrato.
La segunda forma es más rápida y depende de si en el contrato se ha establecido lo que se denomina una cláusula resolutoria expresa. Una cláusula expresa es aquella en la cual las partes se han puesto de acuerdo en cuales son las obligaciones contractuales cuyo incumplimiento determinan automáticamente que se deje sin efecto el contrato, explica el abogado. ¿Cómo funciona esto? En este caso, la parte perjudicada por el incumplimiento envía una carta notarial en la cual señala la obligación del contrato que se ha incumplido e indica a continuación, que el contrato se deja sin efecto. No tiene que recurrir a un juez ni a un árbitro, anota.
La tercera vía es la resolución extrajudicial. En este caso, no se tiene que recurrir al juez ni tampoco es necesario que en contrato se haya estipulado una cláusula expresa. La parte perjudicada va a enviar una carta notarial en la que se da un plazo, que como mínimo dice la ley, tiene que ser 15 días, dentro del cual se permita a la otra parte cumplir. Si venciera ese plazo y la otra parte no cumple, entonces recién en ese momento se procederá a la resolución del contrato, precisa Campos.
Recuperar la inversión
Otro de los dolores de cabeza a los que se enfrentan las personas que deciden dar por finalizado el contrato que subscribieron con una inmobiliaria es cómo recuperar el adelanto de dinero que han realizado a favor de la empresa.
La premisa de la que se debe partir para ver si cabe o no la
devolución de parte del precio pactado es que se haya resuelto el contrato, aclara el abogado.
Resuelto un contrato, las prestaciones que se hayan ejecutado, es decir, las obligaciones que se hayan cumplido por alguna de las partes, tienen que restituirse y eso es una consecuencia natural de la resolución del contrato, indica.
Si hubo un adelanto de la cuota del precio, lo que corresponde, si es que ya no se va a entregar el inmueble, es que se me devuelva precisamente, aquella parte del precio que yo he entregado en adelanto, enfatiza.
El abogado recomienda, en primer lugar, realizar una comunicación formal a la otra parte, en la cual se comunique cual era la obligación que se ha incumplido y por la que se está resolviendo el contrato, además, precisar que se tiene que devolver. Si eso no procede, se debe realizar una solicitud de conciliación en la cual se comunique la resolución y la decisión que se devuelva el adelanto realizado, señala.
Campos puntualiza que dicha solicitud es importante para fines judiciales pues uno de los requisitos para realizar la demanda dedevolución de lo pagado, es precisamente que se haya realizado de forma previa una solicitud de conciliación. Esto pensando en que la solución se va a dar por vía judicial.
Si estamos en un contrato entre un proveedor de un servicio y a un consumidor, el conflicto es muy probable que vaya al ámbito administrativo y trate de solucionarse ante Indecopi. "Ahí, no se necesita una conciliación sino que se inicia una reclamación formal contra la constructora o inmobiliaria, para poder discutir a nivel de Indecopi la devolución del precio pagado", precisa el experto.
Indemnización
Si como consecuencia del incumplimiento del contrato, el cliente se ve perjudicado, puede solicitar una indemnización por daños y perjuicios.
La indemnización de daños derivada del incumplimiento del contrato pasa por un factor fundamental, y es que se acredite con pruebas suficientes, que dicho incumplimiento ha generado un daño que debe ser resarcido, explica el abogado del Estudio Linares. Si es que el daño no es probado, pues entonces la indemnización no procederá, advierte.
"Si el incumplimiento ha determinado que yo tenga que alquilar un departamento porque precisamente como no me entregan el departamento a tiempo tengo que realizar estos gastos para tener un lugar donde vivir. Ese monto adicional, sí representa un daño para el comprador que puede derivar en una indemnización que tenga que pagar el vendedor", apunta.
